tag:www.haisio.com,2008://10 2008-03-18T03:28:44Z マンション査定や購入に役立つ情報　わかりやすくポイントを紹介　あせって購入する前に自分で査定しよう。後悔しないためにも、隅々まで見て欠陥や手抜き工事がされていないか確認する必要があります　マンションは高額の買い物で殆どの方が長期にわたるローンを組んで購入するはずです　一生の買い物をするのですから慎重になりすぎることはないのです　 Movable Type 3.33-ja tag:www.haisio.com,2008://10.768 2008-03-18T03:28:12Z 2008-03-18T03:28:44Z

建物の善し悪しは設計で決まるというのも過言ではなく、設計者は全く白紙の状態から建...

建物の善し悪しは設計で決まるというのも過言ではなく、設計者は全く白紙の状態から建築物を創造し、工事が始まれば施工者を監理し、最終的に施主に引き渡すまで一貫して責任を持っています。 　日本のマンションは、おおむね①ゼネコン設計部　②住宅メーカーの設計部　③設計事務所　の三者が設計しています。公団物件などでは、役人建築家も挙げられますが、民間設計事務所とのタイアップがほとんどとなっています。 　では、以上の三者にはどのような違いがあるのでしょうか。 　まず①のゼネコンとは、大規模物件を得意とする企業代で、設計から施工まで一貫して請け負うのが特色です。ゼネコンの多くは、建物各部分の標準的な作り方を「部分品質表」と呼ばれるもので統一しています。外装部分から内装部分まで、あらかじめ実に数百ものスタンダードを用意しており、品質を確保しています。そのため、例えばゼネコンの設計施工によるマンションで雨漏りなどの不具合はまずありません。技術的にも世界のトップレベルと言えるでしょう。 　このことは②の住宅メーカーでも同様と言えますが、もともと建売り住宅に主力を置く組織のため、どちらかといえば外観よりインテリアに重点を置く傾向があるようです。 　結局、ゼネコンと住宅メーカーは、どちらも設計施工による物件が多いため、マンション造りにはさほど違いはないと言えるでしょう。 　③の設計事務所には、大きく分けて組織設計事務所とアトリエ事務所があります。前者は大規模事務所ですので、見掛けはゼネコン設計部と似ていますが、設計だけを売りにしている訳ですから設計技術はさらに洗練されていると言えます。 　アトリエ事務所は、数人から数十人の小規模設計事務所ですが、ここではさらにデザインのオリジナリティーを追及し、設計のカラーを強く打ち出しているのが特徴です。いわゆる「建築家」とは、アトリエ事務所を指すと思ってよいでしょう。 　これまで建築家がマンション設計を手掛けることが少なかった理由として、建築家にとって「芸術作品」である建物が販売会社にとっては「商品」であり、販売会社とのこういった意見の相違があったからだと思われます。 　販売会社にとって「商品」であるマンションはリスクをともなう冒険はできません。何より安全重視の無難なデザインと適切なコストが求められます。 　ところが建築家にとって「芸術作品」ともなれば、コストや安全、利便性よりも空間の芸術性が重んじられます。このことは住民がその芸術性を許容、あるいは信望しなければなりませんから多くの人が住むマンションでは実現が難しかったわけです。 　しかし、日本のマンションはあまりにも画一的、均一的であったことも事実で、ゼネコンや住宅メーカーの物件も無難なデザインであることは否定できません。 　そこで、バブル期を契機に、マンション建築に外国人建築家を登用するケースが増えてきました。さらに日本人建築家も販売会社との妥協点を見出しつつ、マンション建築の可能性を追求し始めました。また販売会社も「何かプラスアルファがなれれば売れない」という事態に陥り、機能や性能を確保しつつも個性的なデザインを取り入れようとしました。 　このような経緯から「デザイナーズ物件」を購入しようとする際は、その物件の性能に目を向けるのが失敗を避けるポイントになります。 　屋上の防水、ベランダの手摺、上下左右の壁の遮音、冷暖房設備、大規模修繕のコストなどが主なチェックポイントとして挙げられます。 　建築家とは「これまでにない空間を創造する」ことを使命としていますから、雨漏りや遮音、冷暖房などのリスクが多少高まることは覚悟しなければなりません。個性的な「芸術作品」のなかに住むこととなりわけですから、個性的な住み手が要求されるのも当然のことになります。 　しかし、作り手と住み手のマッチングがうまくいったとき、全く新しいライフスタイルが生まれ、充実した生活を送れる可能性も大きくなるでしょう。 tag:www.haisio.com,2008://10.767 2008-03-18T03:27:22Z 2008-03-30T15:45:41Z

不況が進むなか、分譲マンションも供給過剰となり、１９９８年以降には売れ残りも一万...

不況が進むなか、分譲マンションも供給過剰となり、１９９８年以降には売れ残りも一万戸を超えるほどとなっています。公共も民間も同じ土俵に上がることになり、熾烈な経済競争となっています。 　その象徴的な事件が、公共マンションの値下げ問題です。 　最近では、北海道住宅公社のマンションが１０００万円もの値引きをしました。建設した約半分の８０戸が売れ残ってしまったのです。周囲の民間のマンションが約１０００万円安かったのですから、それも当然の結果と言えるでしょう。 　本来、値引きをしないことが常識となっている公共マンションで、３６００万円だったものが２６００万円に下がったのですから大変な値引率になります。マンションの価格を変更する場合は、知事など自治体の長が判断する規定になっています。しかし北海道の例では、頭金の部分を公社が肩代わりし、さらに修理費の名目で購入者に現金が振り込まれるといった方法で、事実上１０００万円の値引きとなったわけです。しかも値引き前の購入者には無断で行われたので、後々厄介なことになるのは必死でしょう。 　しかし、こういったことは今後も引き続き起こるでしょうし、これからマンションを購入する側からすれば、少なくとも選択肢が増えたことは確かですから、必ずしもマイナス面ばかりでもありません。 　では公共マンションと民間マンションの違いは、どのような点があるのでしょうか。 　まず、公共マンションがこのような高値になってしまった理由として、公社そのものの構造的欠陥が挙げられます。公社は、土地を先行取得する方法をとっています。これは、安い土地と建設費のみでマンションを建てようとするからです。民間の場合は、そこに利益が入ってきますから当然その分高くなるわけです。 　ところが、バブル崩壊後に地価が下落し続け、民間企業は利益と建設費を縮小しました。しかし、公社は高い土地の値段にそのまま建設費を上乗せするかたちとなり、結果的に民間より割高になってしまったのです。ちなみに民間マンションと公共マンションとの平均坪単価の逆転は平成三年頃といわれています。 　この格差は驚くほど大きく、その主な要因は地価の大幅な下落と人件費、供給過剰ということが挙げられます。 　さて公共マンションの特長といえば、広い間取りの設計になっていることでしょう。国土交通省の方針に添って設計されているため、そのほとんどが８０平米以上となっています。 　これは狭くとも安いマンションを供給しようとしてあの手この手で魅力的な物件作りにやっきになっている民間とは全く逆であるといえます。 　耐震性能偽装物件が「広くて安い」ことを売りにしていたことが、いかに無理なことだったかはご周知のとおりです。 　先に指摘したとおり、公共マンションは民間ほど建設費を縮小してはいません。コストを含めて、公共はチェックが甘いといえます。しかし、これがよい方に作用している場合もあります。「シンプルだが広くてしっかりしたマンション」を探している人にはぴったりの物件かもしれません。もともとコストがかかっている建物ですから、大幅な値引きで手に入れられたらお買い得ともいえるでしょう。 　しかし、問題はメンテナンスや大規模修繕です。要は、購入前に販売元をよく調べるということに尽きます。その上で「シンプル型」か「付加価値型」かを見極める目を養うことが大切です。 tag:www.haisio.com,2008://10.766 2008-03-18T03:26:40Z 2008-03-26T23:33:59Z

　マンション建築の住戸構成は、ますます複雑化し、単なるフラットの積み重ねから、住...

　マンション建築の住戸構成は、ますます複雑化し、単なるフラットの積み重ねから、住戸を上下にずらしたメゾネット、さらにそれらを相互に組み合わせたダブルメゾネット、これらにフラットを挿入したものなど、まるで立体パズルさながらになってきています。加えて、アクセス方法のバリエーションにも極めて多彩なものがあります。 　その結果「三層スキップフロア中廊下型ダブルメゾネットフラット混合型」などという慣れないうちはなかなか自分の家にたどりつくことができないような住戸構成が出現しました。 　このような複雑化が進んだ理由としてまずは、「できるだけ戸建て感覚で住みたい」「隣家の住民と玄関で顔を合わせたくない」という住み手のニーズが挙げられます。 　さらに設計者のチャレンジ精神も原因の一つといえるかもしれません。 　ここでは「複雑化」マンションの基本型であるメゾネットタイプについて説明いたします。 　メゾネットタイプとは、マンションの住戸を二つに分け、それぞれを上下階にずらす構成方法の建物です。マンションでありながら、上下階を階段で結び、二階建ての戸建て住宅感覚を楽しめるというわけです。 　さらに上下階の高さを活かして、広い吹き抜け空間を実現できることもメゾネットタイプのメリットです。二層分の空間を確保できるため、マンションは天井高が低いといった汚名を返上できる方式といえます。 　またメゾネットにテラスを加えたプランでは、まさに戸建て住宅さながらの住居空間が得られ、マンションに住んでいることも忘れてしまうほどです。 　つまり住戸構成の複雑化は、それだけダイナミックな住み方が可能になることを意味しています。 　しかし、もちろんデメリットもないわけではありません。 　よくメゾネットタイプのマンションでは、階段途中に踊場がなく、細かい段取りでほとんど螺旋（らせん）階段のように設計されていることがあります。螺旋階段に近いものは、階上でつまずいて転倒すると途中で止まることができず、そのまま階段の一番下まで転がっていってしまうからです。そのためゼネコン設計部などでは、禁止や自粛しているところもあるほどです。 　また、注意しなければならないのは、住戸の廊下部分に十分な防音、防振対策がなされているかという点です。 　メゾネット住戸を上下に重ねると、他人の住居部分である上階の廊下部分が、階下の居間や寝室に重なるケースがよくあります。単なるフラット型のマンションでも上階の音が気になる人が多いのですからメゾネットの場合はてきめんです。購入の際は、ぜひ廊下部分の防音対策を確認してください。 　さて、ダイナミックな住み方がメリットであるメゾネットタイプですが、これが逆にデメリットとなる場合もあることも留意しておいてください。 　住民は一日に何度も上下階を行き来することになります。とくに居間やダイニングが下で、トイレが上にある場合は、その都度階段を昇って往復しなければなりません。さらに掃除洗濯等の家事を含めるとこれがかなりの労力を必要とするのです。二階は子供部屋だけといった戸建て住宅との違いはここにあります。 　メゾネットタイプが、シングル向けの賃貸マンションに多いのもこれらの理由があるからではないでしょうか。 tag:www.haisio.com,2008://10.765 2008-03-18T03:25:51Z 2008-03-24T09:38:45Z

このところいわゆる「借地マンション」と呼ばれる定期借地権方式の分譲マンションが急...

このところいわゆる「借地マンション」と呼ばれる定期借地権方式の分譲マンションが急増しています。 　これはディベロッパーなどが地主から土地を借りてマンションを建て、一定期間（たいてい５０年）が過ぎたときに建物を解体し、更地にして地主に返す方式です。なぜこのような手法が登場してきたのかといえば、マンションの熾烈な販売合戦により、販売側の「何が何でも売る」という意気込みのあらわれでしょう。とうとう「借地でマンションを建てられないか」といった発想にたどり着いたのです。 　マンション開発にあたって、まとまった土地代が不要になりますから、その分当然価格も下げられるわけで、同じ専有面積でも約三割から四割も安くなります。 　ある県では定期借地権方式で建てられたマンションは、３ＬＤＫ（８７平米）で４１００万円台と、土地所有権マンションに比べて約５００～７００万円ほど安くなっています。ちなみにこの物件は、最低価格の２８００万円（６６平米）から７７００万円（１２２平米）まですべてが即日完売したそうです。 　この物件は、県の開発地域に属しており、県は住宅を安くつくるために３０年間の期限付きで土地を貸し出したのです。３０年というと短いのでは、と思われるかもしれません。しかし最初の３０年が経過した時点で、次の３０年に契約更新されることになっていますから、理論上は建物がある限り永久に住み続けられるというわけです。さらに地主が自治体であることから信頼度が増したのでしょう。 　今まで日本人は、自分の土地を所有することにやっきになってきましたが、これは日本の土地神話が崩壊した証といえるのではないでしょうか。　そして地価の暴落や震災の教訓が「借地のマンション」を普及させる原動力となったようです。 　さらにマンションの資産価値が下がり続けていることも「借地マンション」人気の理由の一つです。どうせ売るときは二束三文になってしまうのだから、最初に安く買っておいたほうがよいという判断です。マンションを「仮説建築」としてとらえているのでしょう。 　このように見てくると、子供の代まで自分のマンションに住まわせる意思がないならば、定期借地権方式のマンションは絶好の条件に見えるかもしれませんが、思わぬ問題点もあるのです。 　マンションは定期的なメンテナンスが必要です。特に大規模修繕ともなると住民の負担も相当なものです。例えば、あと数年で取り壊しが決まっているマンションに多額のメンテナンス費や修繕費を出す住民がいるでしょうか。しかし、補修をしなければたちまち建物は使い物にならなくなり、住民は出ていきスラム化が生じてしまいます。これから３０年後に世の中がどうなっているかなど誰にもわかるものではありません。地主が民間企業であればなおさらのことです。 　こうして考えてみると賃貸マンションのほうが有利にさえ思えてくるかもしれません。 　建物とは商品である前に「生き物」であるということが、借地マンションの登場で再認識されることとなりました。そしてわれわれ住民は、生涯を通じてその生き物と共存していかなければならないのです。 tag:www.haisio.com,2008://10.764 2008-03-18T03:21:09Z 2008-03-21T10:52:24Z

　マンションのリフォームは、極めて限られたことしかできないと言われていますが、ま...

　マンションのリフォームは、極めて限られたことしかできないと言われていますが、まず「できないこと」を見極めることが肝要です。 　分譲マンション特有の権利関係を定めた「区分所有法」をベースにして、管理組合の「管理規約」や「使用細則」が決められています。この「規約」や「細則」は法律と同等の効力があるため、いかなるマンション住民もこの規則を守らなければなりません。 　リフォームは以下の法律、規則によって制限されます。 　ハード面・・・建築基準法・自治体条例 　ソフト面・・・区分所有法・管理規約・使用細則 　どのようなリフォームが制限されているのか実際の管理組合細則の項目をあげてみます。 　①専有部分の増築（出窓を含む） 　②建築の主要構造（耐震壁・柱・梁・スラブ・屋根・階段・バルコニー・庇）に影響を及ぼす穿孔（せんこう）、切り欠き等の行為 　出窓の新設は「窓くらい」と考えがちですが、主要構造に触れることは建物にとって命取りになりますから絶対に不可なのです。 　また設備機器の大幅な位置変更も制限されています。設備機器は常に建物の縦シャフトと密接に関係していますので、例えば給排水のためのＰＳは電気供給のＭＢを無視してレイアウトできないのです。リフォームの範囲内で言えば、せいぜい洗面台の向きや流しの位置を変えることくらいでしょう。 　さて、リフォームの希望で最も多いのは「和室と居間の壁を取り払って一体化したい」というものです。現在のマンションは、高く売るために小割りした部屋の数をできるだけ増やす傾向にあるため、使用価値の低い和室ができてしまうことはよくあります。これを一体化すると、驚くほど広いリビング空間が生まれるわけです。 　この際の注意点をあげておきます。 　①改装工事は床だけでなく、壁や天井も一新すること 　②間仕切り壁が耐震壁（コンクリート壁）の場合は不可であること 　③仕上げ（クロス・ペンキ）の下地、特に断熱工事もすべて一新すること 　④既存仕上げとの取り合いに違和感がないこと 　この場合は、和室をただ洋室にするだけではなく、リビング全体として考えることが重要なのです。そうでないと、いかにも「つぎはぎの部屋」となってしまい、リフォームすることによってかえってデメリットになってしまうこともあります。 　また既存部分との取り合いは結構厄介なもので、例えば床ではカーペットとフローリング、壁や天井ではクロスとペンキといった異種の継ぎ目が出てきますので、デザイン的に見切りをつけることが必要になります。建築工事とは、設計者や施主が何も言わなければ業者の独断に任せることとなってしまいますから、工事前に業者とよく確認しておいたほうがよいでしょう。 　さて肝心のコストはグレードによっても違ってきますが、和室と洋室の一体化だけで考えて、５００万円から１０００万円ほどと考えてよいでしょう。単純なリフォームでも意外とコストがかかってしまうのは、新築以上の困難があるからといえます。 　リフォームを実現するには、ハードとソフト両面の総合的な技術が必要となります。設計、施工の建築知識はもちろんのこと、管理組合やリフォーム業者との折衝や工事中の安全確保、近隣への対応など極めて多面的な仕事が要求されます。 　このようなことから建設省（現国土交通省）の指導の下、平成四年にリフォーム業務を一手に引き受ける「マンションリフォームマネージャー制度」が創設されました。主体の財団法人日本住宅リフォームセンターの資料によると、リフォームマネージャーの業務とは「主としてマンションの専有部分のリフォームについて、ユーザーのニーズ等を把握するとともに現状の調査を行ない、これに基づきマンション特有の制約条件に配慮したリフォーム内容の企画提案、ならびに工事の実施に際して管理組合、近隣住戸、工事施工業者およびユーザーに対する調整・指導・助言を行なうこと」とされています。 　この資格を持つ建築設計者も多いので、さらに専門的な相談にも乗ってくれるでしょう。 　リフォームとは単に住み手の気分転換だけではなく、建物の寿命を伸ばすことにもつながります。しかし、建物にとってはひとつ間違えれば命取りにもなる「大手術」であり、このことを踏まえたうえで、建物と共存する意識を持つことが大切です。 tag:www.haisio.com,2008://10.763 2008-03-18T03:20:05Z 2008-03-19T08:59:53Z

バブル経済崩壊後、中古マンション市場は玉石混淆の時代に入り、建物そのものはコスト...

バブル経済崩壊後、中古マンション市場は玉石混淆の時代に入り、建物そのものはコストに見合うグレードで成り立っているものの、売値にばらつきが出てくるようになりました。そのため「高くて粗末な物件」や「安くて良質な物件」が混在する結果となったのです。 　ただ注意していただきたいのは、「安くて良い建築は存在しない」ということです。本来なら高い価格で売るべき物件が、バブル崩壊によりその価格で売れなくなったため、ダンピングが始まったというわけです。 　一方新築マンションのほうは、バブル経済時の建築技術がすでに失われ、バブル期に可能だった建築がいまでは不可能になっています。これは職人の不在と同時に加速した工業化やそれに輪を掛けたコストダウンの大合唱が原因と思われます。 　それでは具体的に中古とは新築とでは、どのような違いがあるのでしょうか。 　まず中古の場合は、実際に現物を見ることができる点で購入者には有利といえるでしょう。特にバブル期に設計施工された物件をよく見てまわることをお勧めいたします。当時はまだ職人気質が残っていて、かつ資金力もあり、それらを存分に注ぎ込んだ建築は、中古とはいえ、全体の寿命では新築に勝るものも数多く存在します。竣工時期でいえば、１９９０年前後がベストでしょう。現在ではとうてい実現不可能な優良物件が非常に多くあります。 　この時代は施主の資金が潤沢だったため、設計・施工の各段階で次々とグレードアップが図られました。不思議なことは、設計・施工の段階において後のほうに資金を少し余計にかけると建築全体のグレードが断然増したことです。逆にそこでお金を渋ると急に建築が貧相になってしまいます。 　とにかく中古物件は徹底的に現物を見てまわることに限ります。とくに外装材、サッシ、水廻りなどをよく見ておくとよいでしょう。 　それでは新築物件はどうなのでしょうか。新築の場合は、契約時点では現物が存在しませんので、図面を徹底的に見るしかありません。 　ここで注意してほしい点は、モデルルームなどにある「基本設計図」ではなく「見積図面」を見るということです。　見積図面は、設計者が全力を投入してつくるものです。この図面をもとに総工費を割り出しますから、施主や販売業者にとっても非常に重要なものになります。 　見積図面を素人が見るのは難しいことのように思われるかも知れませんが、実はそうでもありません。きちんと描かれた設計図面というものは、一目でそれとわかるものだからです。 　もしモデルルームを訪れて図面を見る場合は、信頼できる建築士と同行するのが最良のパターンと言えるでしょう。その際、購入者自身が質問をできるようになっていれば完璧です。 tag:www.haisio.com,2008://10.761 2008-03-18T03:10:25Z 2008-05-27T08:36:35Z

　日本のマンションは収納面積が少ないと言われているように実際、納戸を備えている物...

　日本のマンションは収納面積が少ないと言われているように実際、納戸を備えている物件はまだまだ少なく、あったとしても収納量もそれほど多くないケースがほとんどです。 　マンションは戸建て住宅と違い、天井裏や床下のスペースなども限られているため、収納スペースを確保することは至難の技といえます。 　こういった事情により、自然と部屋に物があふれてきてしまうことが多々ありますが、そんなとき気になるのが床の耐荷重性です。天井まで本を積み上げたり、グランドピアノを置いたりしたら床が抜けてしまうのではないか、と思ったりすることもあるでしょう。 　しかし、コンクリート造のマンションの場合、その点はまず安心してよいでしょう。通常のマンション、オフィスでは１平米あたり、約３００キログラム、図書館では約５００キログラム、金庫室や医療機器などを置く部屋では１トンくらいが最低目安となっています。しかもこの目安は、一時的な短期荷重ではなく、長期にわたる荷重を意味します。 　そもそも、それだけの重量のものを床に置いたらコンクリートスラブに影響が出る前に、畳やフローリング、カーペットがダメになってしまいます。和室に大型の本棚を入れる場合には、本棚の下にボードを敷くなど対応したほうがいいでしょう。 　実は、部屋の耐荷重は場所によって全く違ってきます。本棚やオーディオセットなどを置くことの多い部屋の隅には床下に梁が通っているため、１トン近くの荷重に耐えられることになります。 　荷重の不安が現実的になってくるのは、１００キロを超える高級アンプを二段、三段に積み上げたり、その下に大理石を置いたりするオーディオマニアです。しかし、オーディオセットを部屋の真ん中に置く人がいませんからかなりと特殊な場合でも床は耐えてくれます。グランドピアノも重量が分散されますからまず大丈夫でしょう。 　それよりも高級オーディオやグランドピアノでも問題なのは、床の耐荷重よりも搬入のほうといえます。搬入の必要性がある人は、あらかじめ搬入方法を確認しておく必要があります。そうしないと「買ったが入らない」というケースにもなりかねません。 　ともかく、重量のあるものをおく可能性がある場合は、室内レイアウトを念頭に置く必要があります。このとき床下に梁が通っているか、を確認してください。図面を見れば一目瞭然ですので、販売元に聞けばすぐに調べてくれるでしょう。 tag:www.haisio.com,2008://10.760 2008-03-18T03:08:52Z 2008-05-16T11:04:17Z

平成１５年７月に改正建築基準法が施行されました。これまで問題となっていたシックハ...

平成１５年７月に改正建築基準法が施行されました。これまで問題となっていたシックハウス問題の解決に向けて行政が本腰を入れて乗り出したようですが、マンション購入者にその内容が十分に伝わっているかどうかは疑問です。 　ここでは、マンション購入者に関係する部分をまとめておきます。 　改正の一番の目的は、人体に有害な科学物質ホルムアルデヒドの排除です。これには第一にホルムアルデヒドを含む建材を使用しないこと、第二に室内の換気を徹底することです。 　第一の点については今回の改正で、ホルムアルデヒドの発散量を示す等級が変更されました。等級３が最も発散量が少ないもので、等級２、等級１の順に発散量が多くなります。等級３「Ｆ○○○○」、等級２「Ｆ○○○」、等級１「Ｆ○○」という記号で示されます。 　そしてこれらの建材の内装、天井裏での使用を制限します。具体的には、内装仕上げでは、「Ｆ○○○」の建材は床面積の二倍まで、「Ｆ○○○○」なら全面的に使用可能、天井裏では「Ｆ○○○」で使用可能となります。 　第二の点については、２４時間の換気設備の設置が義務付けられました。ホルムアルデヒドの発散量の少ない建材を使っていたとしても、家具からの発散が想定されるためです。 　しかしこれでシックハウス対策は万全なのかと言えば、これには多くの疑問が寄せられています。 　まず、規制する物質はホルムアルデヒドだけでいいのでしょうか。今回の改正では、クロルピリホス（しろあり駆除剤）も規制対象となっていますが、マンションの場合、関係は薄いと考えられます。 　建材に含まれる人体に有害な化学物質は、分類の仕方によっては数千から数万種類もあると言われています。ホルムアルデヒドの発散量の規制をしたところで、他の化学物質については不明だからです。 　さらに、２４時間の換気設備が本当に必要であるかということです。 　２４時間の換気設備は非常に大掛かりな設備であり、天井内に換気ファンダクト、機体本体を設置して、これらを管理していかなくてはなりません。これまでセントラルヒーティングさえ避けられていたというのに、ただ換気をするためだけにこのような大掛かりな設備を設置することは購入者にとって大きな負担となってしまいます。 　しかもこの２４時間換気設備は、稼動音がうるさいこと、稼動させることにより室内温度が低下し、電気代がかかるなどの機能的な不具合も報告されています。　規制があるので設置したものの、スイッチを切って使用していないケースも多いようです。 　また、設計思想としても、高気密、高断熱仕様の省エネ思想と２４時間設備は矛盾しています。 　そのうえ、行政の運用や解釈にかなりの偏りがあることも問題といえます。給排気口の大きさや位置、換気経路など行政によって指導がまちまちになっています。 　これまで行政の確認申請や完了検査の甘さが指摘されてきましたが、先の偽装事件から今後は厳格な方向に向かうことが予想されます。 　とにかく、マンション購入者が、購入前に建材、換気設備の確認をすることは不可欠となるでしょう tag:www.haisio.com,2008://10.759 2008-03-18T03:07:47Z 2008-04-20T01:57:19Z

　マンションにとって火災は地震とともに恐ろしい災害です。 　高層建築物の火災の恐...

　マンションにとって火災は地震とともに恐ろしい災害です。 　高層建築物の火災の恐ろしさを映画にした「タワーリング・インフェルノ」をご覧になった方も多いと思いますが、映画の中での火災の原因は天災によるものではなく、手抜き電気工事から起こったショートによるものでした。オーナーサイドが指示した手抜き工事ですからそれは人災といえます。では実際のマンションの防火システムはどうなっているのでしょうか。　 　まずマンションでは火災が起きたとき二ヶ所の避難経路が確保されなければならない二方向避難が義務付けられています。その際、エレベーターは避難経路としては認められていません。地震や大規模な火災が起きたとき、エレベーターはストップするようにできているからです。 　ここで言う避難経路とは防火区画された避難階段のことを指します。二ヶ所の避難階段の位置は厳密に決められています。例えば二つの階段はある程度離れていなければならず、隣り合っていては意味がありません。これは居室から避難階段までの距離をできるだけ短くする意図があり、「重複（ちょうふく）距離」といいます。 　しかし、重複距離をクリアしていても防火区画された二ヶ所の避難階段を確保するのは、平面計画上かなり難しくなります。そのため、建築基準法は、ベランダを緊急避難場所として認め、「避難階段一つとベランダ」という緩和措置をとっています。 　ベランダには、隣との隔壁を破ることにより水平方向の避難経路を確保し、さらにベランダ床に設置された非常用昇降機によって階下への避難も可能になっています。天井、壁は防火仕様が義務付けられていますから本来はマンションの防火計画は万全なはずなのです。 　しかし、１９８９年東京の超高層マンションで起こった火災は、はしご車のはしごも届かず、消火活動は火災の起こったフロアにある送水管や消火栓を使うしかありませんでした。 　このときマンション住民を救ったのが防火区画でした。防火区画により延焼を免れ、１１０平米を焼いただけで鎮火されました。しかし、防火区画がうまく機能したとは言っても、このとき実は防火ドアが作動したにもかかわらず、上階にまで煙が広がっていました。被害は最小限に抑えられましたが、防火区画そのものにも考える余地がありそうです。 　実を言えば、防火区画システムが万全であるにもかかわらず、その機能が発揮されずに大惨事に到ってしまうケースが多いのです。最も多いのは障害物によって防火ドアが閉まらないケースです。防火ドアは熱感や煙感といった感知器と連動して火災時の熱や煙を感知して自動で閉じる仕組みになっていますが、その際に観葉植物や家具、床置きの消火器などに妨害されて正常に作動しないのです。 　マンション購入時にはどのような防火計画になっているかを確認することは大切ですが、それ以上にその防火システムが完全に機能するかどうかの運営面でのチェックのほうが重要であるといえます。さらに防火システムを使う住民の認識の問題もありますし、避難経路がちゃんと頭に入っていて火災が起こったときに実際その通りの経路で避難できるか、などといった訓練も必要です。 　つまり、本来建物に備わっている防火機能やスペックを居住者がどれだけ引き出し、またどれだけ使いこなせるかが最大の課題となるでしょう。 tag:www.haisio.com,2008://10.758 2008-03-18T03:06:44Z 2008-04-15T08:36:21Z

地震の次に怖いのが雷であることは古来からの常識となっていますが、現在でもかなりの...

地震の次に怖いのが雷であることは古来からの常識となっていますが、現在でもかなりの落雷の被害が出ています。雷に対する私たちの認識不足が原因といえるでしょう。 　屋外で雷の予兆があったときに指輪などの金属を外すということが言われてきましたがこれは全く無意味なことになります。人間の身体そのものが導体になっているため、金属物質を外しても落雷の危険は変わりません。 　室内での被害で多いのは、特に有線などの電話機、天井照明、テレビからの感電です。建物に落雷した場合、人体への直接的な被害ももちろんですが、電化製品が発火して火災にいたるケースもありますので特に注意が必要です。 　落雷に際して、最も安全なのは自動車の中と言われています。雷が自動車を直撃した場合でも金属製の車体からタイヤを通して地面に流れてしまうからです。 　建物の場合はそうはいきませんので、落雷対策がとられていなければなりません。 　マンションの落雷対策としても、大別して「避雷針」と「避雷導体」の二種類があります。建築基準法で、高さ２０メートルを超える建物には避雷設備の設置が義務付けられています。 　このうち、避雷針は屋上に立っているので目立ちますが、避雷導体は屋上の外壁立ち上がり部分の金属製の笠木に仕込まれるため、概観上は全くわかりませんが、性能上では避雷針と変わりません。避雷導体は意匠設計者が「デザイン上、避雷針を立てたくない」と判断した場合がほとんどです。 　どちらの避雷設備もそこに落ちた電気がうまく地盤にアースできているかどうかがポイントです。屋上に避雷針が見当たらなかった場合は、避雷導体が採用されているのか、アースはきちんととってあるのか、など販売業者に確認しておくとよいでしょう。 tag:www.haisio.com,2008://10.757 2008-03-18T03:05:24Z 2008-04-11T23:36:43Z

新聞の広告チラシの間取りの中に「ＭＢ」「ＰＳ」「ＤＳ」「ＡＤ」などという文字が見...

新聞の広告チラシの間取りの中に「ＭＢ」「ＰＳ」「ＤＳ」「ＡＤ」などという文字が見られます。チラシの中で説明されていることもほとんどなく、素人にはさっぱり分かりません。しかしこれはマンションの設計上、極めて重量な部分です。 　ＭＢ（メーターボックス）・・・各住戸の電気量を示すメーターが設置されている箱 　ＰＳ（パイプシャフト）・・・洗面台などの配管は納められている縦シャフト（水槽からの給水管、トイレなどの配水管を通しているものなどもあります） 　ＤＳ（ダクトスペース）／ＡＤ（エアダクト）・・・セントラルヒーティングなどで空気調和室から各住戸への冷暖房や加湿の空気を送り込むためのシャフト 　マンション建築の特殊性は、各住戸ごとに設備を可能な限り独立させる、という原則があります。例えばある住戸に水漏れなどのトラブルが発生したときに補修やメンテナンスを行なう場合、隣家や階下の住宅まで迷惑をかけられません。トラブルの発生した住戸にのみ入って作業することが鉄則です。 　したがって、設計者は住戸の独立性についてかなり神経質になります。 　しかし、どうしても建物を縦につなぐ上記に挙げたシャフト類が必要になってきます。チラシの間取り図を見ると、あちこちに小さくシャフトが書かれています。設計者はできるだけシャフトの面積を少なくし、居室を拡げようと苦心しているのです。 　ところが、最近になって建築関係者の間でこれらのシャフトの重要度がさらに増してきたようです。　将来対応のために、縦シャフトを有効に使うべきだという議論です。 　このところケーブルテレビや衛星放送の多チャンネル化などの生活のマルチメディア化が急速に進行している上に、今後どのようなメディアが誕生し、それに対して建築はどのような対応を必要とするのか全く分かっていないのが現状だからです。 　例を挙げると病院では、高機能の医療器具や数多くの配管、ダクトに建物が対応しきれず、廊下や病室の天井などに、配管やケーブルがまるで長い蛇のようにのたうっている光景をよく見かけます。古い病院建築では、ここまで発達した医療器具に対応しきれないのです。しかし人の命をあずかる施設ですから、見栄えよりも機能を優先すべきでしょう。 　しかし、マンションではそういうわけにはいきません。共用ホールや廊下にダラリと配線が垂れ下がっているのを見たら、誰もその物件を買いたいとは思いません。 　したがって、初めから将来の予期せぬケーブルに備えておかなければならなくなります。そしてその有効なスペースは、建物を上下階でつないでいる縦シャフトしかありません。このため、本来できるだけ省スペースで設計されてきた縦シャフトに余裕を持たせるケースが増えてきています。 　今後、マンションのコンピューター化が急速に進むことになるでしょう。マンションの一室にコンピュータールームをつくり、縦シャフトを通して全住戸と光ファイバーケーブルでつなげば、大容量で超スピートのアクセスが可能になります。 　インフラ（都市基盤）事業では、光ファイバーの埋設が進んでいますが、道路下からマンションへと引き込む光ファイバーケーブルは建物の縦シャフトを通す必要があります。その際、どれだけシャフト内に予備スペースがあるかが問題となってきます。 　現状のみを考えるのではなく、将来をある程度想定して、事前チェックをしておいてください。 tag:www.haisio.com,2008://10.756 2008-03-18T03:03:53Z 2008-03-31T22:54:35Z

　住宅やマンションにとって、雨漏りも切実な問題となります。新築の戸建て住宅でも、...

　住宅やマンションにとって、雨漏りも切実な問題となります。新築の戸建て住宅でも、まず初めにトラブルが起こるのが樋（とい）だと言われています。枯葉などが樋に詰まってしまうのが主な原因です。樋はこまめなメンテナンスが必要な部分です。 　マンションの場合はどうなのでしょうか。 　雨水が建物に落ちて、設備升から排水されるまでを「雨水経路」といいます。樋の太さを決めるのは設備設計者ですが、どのように樋を建物内に通すかは意匠設計者が決定することがほとんどのようです。それだけ樋は建物全体のデザインに影響を与えるということです。 　樋には建物内に通す「内樋」と建物の外に露出させる「外樋」の二種類の設計方法があります。意匠設計者としては内樋を採用したいところですが、内樋はリスクが高くなります。樋を建物内に設置するということは、トラブルが発生したとき、即座に雨漏りを引き起こすことになります。内樋から雨水が漏れると外壁より弱い内壁の方に漏水してしまうからです。 　ゼネコンや住宅メーカーにとって雨漏りは絶対に起こしてはならないトラブルですから自社設計の物件では、ほとんどが外樋を採用しています。 　またマンションの場合、戸建て住宅に比べて樋はできるだけメンテナンスフリーにしたいという事情があります。内樋でトラブルが起こると各住戸内に入って壁を剥がして修理しなければなりません。したがってデザイン的に劣るとしても安全な外樋にしたほうがよいと考えられています。 　しかし、外樋ならば絶対に安全だといえるのでしょうか。雨水経路の鉄則は「雨水は無理なく、できるだけ早く流す」ことです。この鉄則に反していれば外樋といえども安全ではありません。 　よく、斜線制限などで建物が斜めに切り取られたようになっている物件がありますが、その斜めの外壁に沿って外樋がくねくねと這っているのを見かけます。これは「無理なく」「早く」に反しています。したがってどこかで雨水が遮断され、漏水につながる危険性が高くなります。特に斜めになっている部分の住戸を購入する場合は、雨水経路を確認したほうがよいでしょう。 　また、マンションの外樋はベランダを通すことが多いのですが、ベランダに二本の外樋が接近して通っている場合は要注意です。広告チラシからでも容易にわかりますのでよく確認してください。 　屋上の雨水はできるだけバランスよく排水されるべきで、建物の両サイドに樋を設置するのが理想といえます。すべての雨水を接近した二本の樋で処理するのは「無理なく」排水する鉄則に反していますので、漏水の危険性を高めることになります。 　そしてマンションの雨水対策は樋だけではありません。建物外壁に当たる雨も驚くほど多いのです。ほとんどの場合、そのまま外溝に落として浸透させますが、問題なのはドライエリア等の空堀がある場合です。 　第一種低層住居専用地域でマンションを建てる場合、本来は地上三階しか建たないところを一階部分を半分ほど地下に埋めて四階建てにすることも多くなっていますが、この場合ドライエリアを設けなければなりません。ここに外壁からの雨水が溜まれば、あっという間に池ができてしまいますので「強制排水」が設置されているかどうかを確認する必要があります。 tag:www.haisio.com,2008://10.755 2008-03-18T03:02:51Z 2008-03-26T23:33:37Z

マンションのトイレ、バス、キッチン、洗面など衛生設備は、一戸建て住宅に比べるほと...

マンションのトイレ、バス、キッチン、洗面など衛生設備は、一戸建て住宅に比べるほとんど一ヶ所に集中しています。これは、できるだけメンテナンスを容易にすることと、トラブルを少なくしたいという設計者、販売者の思惑、また住居をひとつのユニットととらえて集積しなければならないマンション建築の宿命と言えます。 　マンション設計者は、可能な限り最小スペースで水廻りを処理したいと思いますから、一戸建てのように庭のＳＫ（シンク）で水を撒いたり、寝室に洗面を設けたりすることはほとんどありません。 　したがって、子供や老人のいる家庭ではマンションの衛生設備はほぼ一日中使用されることになります。キッチン、バスや特に洗濯パンに置かれた洗濯機は常に動いている状態になるうえ、給湯はボイラー給湯費ひとつで稼動するわけですから、機器や配管への負担は相当なものになります。 　マンション生活ではこのように一ヶ所で大量の湯水を使うのが特徴です。長年にわたり、毎日使うものですから、事前チェックの必要な部分でもありますが、実際には折り込みチラシでは設備システムについて明確に説明してあるものは少ないですし、モデルルームでも設備システムがどこにあるのかも分からないのがほとんどです。 　マンションに使用される給湯設備について簡単に説明します。 　 　①セントラル給湯 　専用のボイラールームを建物内に設置して、たいていは複数の貯湯ボイラーによって各住戸に給湯するシステムで本格的なボイラーを使用します。燃料には、重油や灯油、ガスなどが使用されます。配管は一般的な仕様で、各住戸の使用量は、住戸近くのメーターで計量できます。 　しかしセントラル給湯は敷地内に専用の面積を必要とすることや衛生設備の知識を持つ管理人を常駐させなければならないため、現在ではあまり採用されていません。 　とはいえ、最近では温泉の大浴場を共用施設としたマンションも出てきています。こういった特殊な場合は、セントラル給湯が有利になることもあります。どのような物件を手に入れたいのかによって違ってきますので、よく確認しておきましょう。 　 　②電気式個別給湯 　深夜電力を使用する電気式の貯湯ボイラーは、１平米ほどの設置スペースが必要です。たいていは廊下側から点検できるようになっています。 　電気式なので種火や排気の必要がないことがメリットですが、デメリットとしては、一定の容量を使い切ってしまうとたちまち水になってしまう点です。これはボイラーの貯湯槽の容量が決まっていて、給水圧力で湯が出るしくみになっているためです。目安として、一人当たり８０リットル以上の容量が必要になってきます。 　③ガス式個別給湯 　ベランダなどの戸外に設置されるボイラーがほとんどであり、これを「屋外床設置型ボイラー」と呼びます。そのほとんどは防風タイプとなっているので口火が消えることもなく、給湯量もバラエティーが豊富なので設備設計サイドとしても比較的選択しやすいタイプといえるでしょう。 　同じガス式で「バランス型ボイラー」と呼ばれる屋内設置型のものもあります。これは瞬間湯沸かし器を組み込んだものなので、強風で口火が消えやすいタイプもありますので、購入前に、防風型かどうかチェックしておきましょう。 　いずれのタイプでも年々、性能が向上してきており、小型化が進んでいます。耐用年数を過ぎて交換する際には、自宅で使っているボイラーのタイプを知っておくことが大切です。 　配管は、銅管を使うのが現在の主流となっています。湯は水より配管内を腐食させやすく、メンテナンスに費用がかかる可能性が高いため、以前よく使われていた亜鉛メッキ鋼管の場合は要注意です。　さらにグレードが下がると、硬質塩ビパイプになります。 　給湯配管のチェックポイントは、まず「銅か亜鉛か塩ビか」と確認することです。　次にメンテナンスや交換が容易にできるかどうかという点です。　大家族の場合はガス式の屋外設置型が有利と言えるでしょう。 　湯は毎日使う生活の要となりますから、設備機器についても販売会社やメーカーで、事前に情報を入手しておくことが入居後に後悔しない最善の方法といえます。 tag:www.haisio.com,2008://10.754 2008-03-18T02:58:08Z 2008-03-24T23:45:46Z

　マンションと戸建て住宅の違いは、高層住宅に住むか、低層住宅に住むかといった点で...

　マンションと戸建て住宅の違いは、高層住宅に住むか、低層住宅に住むかといった点ですが、マンションの一階以外の住民は誰もが「高層生活者」になるわけですから、それなりの心構えが必要になってきます。 　高層生活者にとって最も注意しなければならないのは、落下事故です。今後、マンションの高層化はますます進んでいきますので、落下防止のための対策が生活者と建築の双方にかかわってきます。 　落下事故といえば、まず頭に浮かぶのが子供のケースです。子供がマンションのベランダから落ちた、といった事故が後を絶ちません。マンション生活者にとっては、子供を管理する親の目が戸建て住宅の場合より厳しくなるのは当然のことでしょう。 　しかしその前に、建築そのものが事故を防止する安全第一の設計となっていなければなりません。 　幼児がマンションのベランダから落下するケースを挙げると、手摺の格子や小柱の隙間から落ちる場合や段差に足をかけて手摺から身を乗り出しバランスをくずして落下するケースがあります。どちらもベランダの設計に問題があることが多いものです。 　ベランダのチェックポイントとして、次の四点を確認しておきましょう。 ①横桟、格子の手摺は避ける 　「横桟」は鉄棒のようにバーが取り付けられている手摺で、かなり狭い幅のものでも子供の足は簡単に入ってしまい、梯子の役目を果たしてしまいます。格子状のデザインも要注意です。 　 ②手摺がコンクリート製の場合、内側に台になるような突出物がない 　　コンクリート製の手摺の強度を上げるために、足元のコンクリート厚を増して打設したもので、これが足台となってしまいます。 ③屋外機などが、手摺側に置かれていない ②と同じ理由ですが、これが意外と気づかない場合が多く、屋外機のほかにプラントボックスや洗濯機なども注意が必要です。 ④縦桟の手摺の間隔が１０センチ以下である 　　ベランダ手摺からすり抜けて落下するケースがあります。中には１５センチほどのものも見られますが、この場合は内側に樹脂製やアルミ製のパネルを取り付ける必要があります。しかしこれは、外観を大きく損なうため、管理組合などとの話し合いが必要となります。 　 　マンションの落下事故で最も多いのが、植木鉢などベランダにおいてある物の落下です。十階程度の高さからでも小さい植木鉢が落ちると自動車の天井が抜けるくらいの威力があります。 　事故を防ぐ一番の方法は、ベランダには物を置かないことです。特に最近見られるベランダ外付けの鉢植えなどは言うまでもありません。空調の屋外機にしても、避難経路と安全の確保の観点から、吊り構造にしたほうがよいでしょう。 　欧米では、高層ホテルなどでも窓がわずかしか開かないものがほとんどですし、ベランダで布団を干す習慣もありません。古代から開放的な木造の低層住宅に慣れ親しんできた日本人にとっては、コンクリート製の高層建築に住むことは苦手なことかもしれません。 　しかしだからこそ、購入前にきちんと確認をし、意識を高めることが大切なのです。 tag:www.haisio.com,2008://10.753 2008-03-18T02:54:50Z 2008-03-20T15:42:43Z

　戸建て住宅と比べると従来マンションの防犯機能は高いとされてきましたが、いわゆる...

　戸建て住宅と比べると従来マンションの防犯機能は高いとされてきましたが、いわゆるピッキング事件の多発によって、現在は必ずしもそうとは言えない状況になってきました。 　またエントランスのオートロックが防犯上、有効的に機能していないことも周知のとおり、どのようなオートロックドアもいったん開けば、その隙に容易にすり抜けてしまうことができます。 　オートロックに防犯機能を期待できないため、新築マンションの防犯対策が売り手にも買い手にも重要な要素となってきています。宣伝文句に防犯対策をうたっている広告でも、せいぜい玄関ドアを二重ロックにしたり、鍵のグレードをあげたりする程度のもので、実はお粗末といっていいものばかりです。 　戸建て住宅は四方に空間があるため、常に人の目にさらされやすいので近隣からの監視が可能ですが、これに対しマンションはいったん内部に侵入すると人目につきにくいのも特徴です。 　マンション購入時に着目するポイントを挙げてみます。 　①死角の少ないプランニング（平面計画） 　一番問題が多いのはエントランスホールに付属する郵便受けコーナーでしょう。平面的に見て、人が隠れやすい場所が多いか少ないかをチェックします。 　②監視カメラの位置 　グレードの高いマンションになると区画が多くなる傾向にあります。これをカバーするには防犯カメラが有効ですが、必要な数を適正な位置に設置してあるかがポイントになります。 　具体的な方法として、平面図に監視カメラのしるしをつけ、カバーされている範囲をチェックします。死角が少ないほどいいわけです。監視カメラの機種や設置場所等は電気設計図を見ればわかります。 　③ベランダからの進入防止策 　エントランスホールや玄関ドアにどんな強固な防犯対策をしても、ベランダが無防備になっていては意味がありません。実際、ベランダから進入される例は非常に多く、駐車場に背の高いトラックなどを乗りつけ、そこから二階のベランダへ侵入することは容易にできるのです。 　ベランダからの進入対策は、鍵以上にガラスの仕様が決め手となります。ガラスを破って室内に侵入するケースが最も多いからです。 　ここでは、二枚のガラスの間に中間膜をはさんだ防犯ガラスが有効で、バールなどでも破れない構造になっています。また、いわゆる「焼きとり」に対抗するものとして、不燃性の中間膜を使用したものも出ています。ちなみに、単にガラスを二重にしたペアガラスではほとんど防犯機能は期待できません。 　 　④人的な防犯対策 　マンションのエントランスホールにはたいてい管理人室が設けられていますが、肝心なときに不在だったということが多く、防犯上ほとんど期待できないのが現状です。また管理人室からホール全体が見渡せない設計になっている場合もあります。 　さらに人的な防犯対策について、管理組合が有効に機能するかという点もあります。マンションの場合、鍵やガラスを換えるにしても全戸がいっせいに実施する必要があります。販売会社がどの程度までアフターフォローしてくれるのかも確認しておいたほうがよいでしょう。